다주택자에게도 로또청약은 유효한가(feat. 래미안 원페를라 청약)

[청약] 래미안 원페를라

[청약] 래미안 원페를라

 

방배 래미안 원페를라 청약이 오늘부터 시작하였다. 

 

분양가격은 전용 59타입 17억, 84타입 23억, 120타입 30억원으로 주변 신축인 방배그랑자이 시세 대비 약 5억~8억 가량 저렴하다. ( 2/3 기준호가 기준 : 59타입 22 억원 /84 타입 30 억원 /120 타입 38억원)

 

래미안 원페를라 평형별 분양가격

 

그렇다면 1주택자인 A씨가 정말 운이 좋게도 래미안 원페를라 59타입에 당첨되어서 ① 3년 전매제한 이후 ② 전세를 놓은 후에 매도시 얼마를 얻을 수 있을까. 

래미안 원페를라 입주자 모집공고

 

2주택자의 조정대상지역 취득세 8%

 

취득에서 매도시까지 비용과 실익에 대해 계산해 보자.

 

1. 취득시 비용

 래미안 원페를라 59타입 가격 : 17억원

 래미안 원페를라  취득세        :  1.26억원

 - 전세 (방배그랑자이 기준 )    : -12억원

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                                                  6.26억원 초기현금필요 

6.26억원 초기 현금을 약 5% 이율로 3년간 대출시  

                                                   약 1억원 대출이자 발생 

 

2. 3년후 매도시

  매도가액 : 23억원+@

  양도차액 : 5억원 + @

  양도세*     :  1.9억원 + @

 

3. 결론 

   + 양도차액 : 5     억원 + @

    - 취득세    : 1.26억원

    - 대출이자 : 1.00억원

    - 양도세    :  1.9  억원

                         0.9 억원 + @....

1가구 2주택자가 3년 후 매도시 약 9천만원+@가 수중에 남음 

※ 양도세 계산    1) 양도소득세 기본세율       - 과세표준이 5억 원을 초과하는 경우, 세율은 42%이며, 누진공제액은 3,594만원.       2) 장기보유특별공제       - 1세대 1주택자의 경우, 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유한 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있으나          2주택자의 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지 않음       3) 양도소득세 계산        - 양도차익 : 5억 원        - 산출세액: (5억 원 × 42%) - 3,594만 원 = 1억 7,406만 원        - 지방소득세: 1억 7,406만 원 × 10% = 1,740만 6천 원        - 총 세액: 1억 7,406만 원 + 1,740만 6천 원 = 1억 9,146만 6천 원

 

요약. 로또청약이지만 1가구 2주택자라면 양도차액을 이리저리 세금으로 내고 싶지 않다면 어떻게든 똘똘한 한채 전략이 가장 유효할 것으로 보인다. 현재 내가 가지고 있는 주택과 로또 청약 대상 아파트의 가치를 비교해보고 둘중 하나에 몰빵하는 게 여러모로 편할 듯 싶다.