부린이 부동산 용어 공부 - 토지거래허가구역VS 투기과열지구

 

1. 현재 서울/수도권 내 부동사 매매시 규제가 적용되는 지역들은 크게 2가지로 구분됨

 

2. 투기과열지구와  토지거래허가 구역임 

 

3. 투기과열지구는주택 가격 급등을 방지하고 부동산 시장 안정을 위해 지정되는 지역임

 

4. 부동산 경기가 과열되었던 2020년 6월에는 투기과열지구/조정대상지역 등을 서울 및 수도권에서 세종/대구까지 전국적으로 확대 적용하였음

 

5. 이후 2022년 하반기부터 부동산 경기가 냉각되자 2023년 1월 정부는 용산/서초/강남/송파를 제외한 전 지역의 규제를 해제하였음(아래 그림에서 붉은 지역만 투기과열지구) 

6. 규제지역으로 지정 될 경우 LTV(주택담보대출)가 40%로 제한*됨

   * 무주택자도 LTV 50%로 규제

 

7.  또한 투기과열 지구에서 청약 당첨시 10년동안 재당첨 또한 제한됨 

 

8. 이와 더불어 정부는 추가적으로 토지거래 허가구역 또한 지정함 

 - 아래 그림과 더불어 강남구(압구정동, 삼성동, 청담동, 대치동), 송파구(잠실동), 영등포구(여의도동), 양천구(목동), 성동구(성수동1,2가, 마장동, 사근동)이 전체 해당 지역임  

2025년 1월 기준 서울시 토지거래허가구역(25년 4월까지 지속)

 

9. 토지거래허가구역은 부동산 투기를 방지하고 시장 안정을 도모하기 위해 지정

 

10. 해당 구역 내에서 일정 면적 이상의 토지(주거용 기준 60㎡ 초과) 를 거래하려면 사전에 구청장의 허가를 받아야 함

 

11. 또한 주거용 토지의 경우 2년간 실거주 의무가 부과되며 이 기간 동안 임대나 매매가 제한됨

 

12. 정부에서 규제를 적용한다는 것 자체가 그 지역의 집값이 상승할 것이라 예의주시하는 지역이라는 점에서 일정부분 규제 대상지역이 투자 정답지라는 느낌을 줌

 

13. 예를들면 토지거래허가구역 및 투기과열지구 둘다에 해당하는 강남구(압구정동, 삼성동, 청담동, 대치동), 송파구(잠실동) 지역은 실거주의무에 대출규제까지 투자자들의 진입장벽을 높임

 

14. 반면 여의도, 성수동의 경우 실거주 의무는 있으나 투자과열지구에 해당하지 않아 LTV 70%까지 나오므로 실거주 예정자이면서 고연봉자에게는 좋은 투자 기회가 될수도 있음 

 

요약. 부동산 투자는 특히 정부가 투자 답안지를 제시한다고 생각함. 23년 1월 대부분의 지역을 규제완화하고 디딤돌 대출등 정책 대출을 통해 투자를 장려했을 때 진입했던 투자자들이 결국 돈을 벌었음. 매번 과거를 돌이키면서 그땐 이랬어야했는데 라고 후회할 게 아니라 앞으로 올 기회를 내가 잡을 준비가 되었는지 지속적으로 공부하는게 더 중요할 듯함. 

탄핵이후에 어지러운 시점인 지금이 나중에 봤을때는 투자하기 좋은 시기였다고 생각할수도 있음