정부의 정책이 불러오는 나비효과(feat. 토지거래허가구역의 역사)

토지거래허가구역 제도는 부동산 시장의 안정을 도모하고 투기적 거래를 방지하기 위해 도입된 제도임.

 

일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 사전에 관할 행정기관의 허가를 받도록 하는 규제이며, [국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)]에 근거하여 운영되고 있음.

 

이재명이 쏘아 올린 '토지거래허가제'…논란의 역사 | 한국일보

이재명이 쏘아 올린 '토지거래허가제'…논란의 역사 | 한국일보

정부별 주택 매매가격 증감률에 따라 규제 완화 및 강화 기조가 반복되어왔음. 

 

정부별 주택매매가격 증감률 추이

1. 제도 도입 배경 (1978년)

• 1970년대 후반, 급격한 경제 성장과 도시화로 인해 부동산 투기가 심화되었음.
• 이에 따라 1978년 토지거래허가제가 처음 도입되었으며, 이는 토지의 투기적 거래를 억제하고 실수요자 위주의 거래를 유도하기 위한 조치였음.
• 초기에는 서울, 수도권 일부 지역 및 주요 개발 지역을 중심으로 적용되었음.

2. 1980~1990년대: 제도의 확대 및 강화

• 1980년대, 서울 강남, 수도권 신도시 개발 등으로 인해 투기가 심화되었으며, 이에 따라 토지거래허가구역이 지속적으로 확대되었음.
• 1985년, 토지공개념* 도입 논의와 함께 규제의 필요성이 더욱 부각되었으며, 공공기관 이전 및 신도시 조성(분당, 일산 등)으로 인해 더욱 많은 지역이 허가구역으로 지정되었음.

  * 토지공개념 :  토지(土地)의 공적재화로서의 성질을 인정하여, 토지에 대한 사유재산권으로 인한 이득취득을 적절히 제한해야한다는 주장

• 1990년대, 김영삼 정부의 부동산 안정화 대책의 일환으로 허가구역 지정이 확대되었으나, 부동산 경기 침체로 인해 일부 규제가 완화됨. 

3. 2000년대: 시장 자율화와 규제 완화

• IMF 외환위기 이후, 부동산 경기 활성화를 위해 일부 허가구역이 해제되었음.
• 그러나 2003년 노무현 정부 시기, 수도권 및 개발 예정지에 대한 대규모 허가구역 지정이 이루어졌으며, 강남, 판교, 송도 등이 주요 규제 대상이 되었음.
• 2008년 글로벌 금융위기 이후 이명박 정부는 경기 부양을 위해 일부 규제를 완화하였으며, 토지거래허가구역의 일부를 해제하였음.

4. 2010년대: 맞춤형 규제 기조

• 박근혜 정부 시절, 부동산 규제 완화 정책 기조에 따라 많은 허가구역이 해제되었으며, 시장의 자율적인 조정 기능을 강조함.
• 그러나 2017년 문재인 정부 출범 이후, 부동산 투기 억제를 위한 강력한 규제 정책이 다시 시행되었음.
• 강남, 송파, 세종, 경기 일부 지역을 중심으로 토지거래허가구역이 확대되었으며, 특히 부동산 법인의 투기적 거래를 집중적으로 규제하기 시작함.

5. 2020년대 이후: 시장 안정화를 위한 규제 강화

• 2020년, 서울 강남구 삼성·청담·대치동 및 영등포구 여의도동이 토지거래허가구역으로 지정되었으며, 재건축·재개발 투자 과열을 막기 위한 조치였음.
• 2021년부터 강남 3구, 용산 등 주요 재개발 지역을 중심으로 허가구역이 유지되었으며, 부동산 투기 근절을 위한 정책 기조가 지속됨.
• 2023년 이후 일부 규제가 완화되었으나, 주요 개발 지역 및 시장 과열이 예상되는 지역에 대한 규제는 지속되고 있음.

2020년 이후 토지거래 허가구역 현황

※ 토지거래허가구역의 주요 특징
• 일정 면적 이상의 토지를 매매할 때 지자체의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 거래 시 계약이 무효로 간주됨.
• 허가를 받은 후 실거주 또는 실경영 목적으로만 사용 가능하며, 일정 기간 동안 전매가 제한됨.
• 주로 투기 과열 지역, 개발 예정 지역, 가격 급등 지역을 중심으로 지정됨.

요약. 2023년 이후 토지거래허가구역 지정 효과에 대한 의문이 제기됨. 토지거래허가구역으로 지정된 지역(ex.대치동, 잠실동 등)의 전세매물 감소로 전세가격은 상승하였고, 인접 지역(ex.개포동)의 매매가격은 풍선효과로 인하여 상승함. 토지거래허가구역 해제시 당장은 해당 지역의 갭투자 증가로 인한 매매가격 상승을 야기할 수 있으나 4년정도 이후엔 시장 왜곡 효과가 사라질 것으로 예상. 

 

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서울시, 토지거래허가제 '행정동' 단위로 해제 검토