부린이 첫집 - 연봉1억, 모은돈 없이 얼마짜리 집을 매수할까?

최근 결혼하는 후배들이 가장 많이 물어보는 질문이 연봉의 몇배까지 집을 사도 되냐였다. 

 

유튜브에서 갭투자 시 본인 연봉의 10배, 실거주시 5배 라는 공식이 있다는데 * 정말 그게 가능한지 계산해 보자.

 

(세전)연봉 1억원, 모은돈이 없는 상태로 첫집을 신용대출과 주택담보대출을 일으켜서 산다는 가정을 해보았다.

 

엑셀을 첨부했으니, 아래 설명대로 노란색 셀에 정보를 입력해서 확인해보자. 

DSR 양식.xlsx

0.24MB

 

연봉 1억, 모은돈 없음, 신용대출, 주택담보대출로만 집사기 

 

* 출처 : 연봉에 맞는 아파트 선택하는 법 - YouTube

연봉의 10배..?

대출로 집을 매수시 LTV, DSR 이 가장 큰 요소로, 보통 DSR 40%의 벽을 넘기가 쉽지 않다.

 

갭투자시 선순위 대출은 금액이 작고, 후순위 대출로 일으킬경우 금리가 높아 경우의 수가 다양하므로 제외하였다. 

 

부린이라면  만기 50년짜리 주택담보대출을 받아서 최대한 대출 한도를 늘리고, 잔여자금을 신용대출로 메꾸는 것이 최대한 대출한도를 높이는 방법이다. 

 

신용대출시에 실제 조건과 별개로 DSR 계산시 만기 5년 원리금균등 상환을 가정하여 계산되므로, 최대한 주택담보대출을 받는것이 유리하다. 

 

1. 대상 아파트 선정해보기

  - 대상 아파트의 위치에 따라 LTV 가 달라지므로 아파트의 위치부터 선정해보자. 24년 9월 현재 기준 LTV는 규제지역(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)은 50%, 비규제 지역(그 외)은 70%이다. 

노란색 셀에 정보 기입시 LTV, 중개수수료율, 취득세율이 자동 계산된다.

 

결론부터 얘기하자면 연봉 1억, 대출로만 집을 산다면 비규제 지역의 집을 살 경우 4억원의 집을 매수할 수 있다.
규제지역의 집을 살 경우 낮은 LTV와 DSR 40% 규제로 3억원이 최대 매수금액이다.  

 

 

연봉 1억, 비규제 지역 4억원, 규제지역 3억원

2. 주택 구매시 필요 항목

 - 주택 구매시에는 주택 매수금액 뿐만이 아니라 ① 취득세 와 ② 중개수수료 까지 필요하다. 주택매매가격을 기입시 중개수수료와 취득세가 자동 계산된다. 

 

3. 자금조달

-  주택담보대출로 최대한 자금을 받고, 잔여 금액을 신용대출로 받는다고 가정하였다.

   주택담보대출은 50년 만기, 4%대 금리로, 신용대출 또한 4% 금리로 조달한 것을 가정하였다. 

비규제 지역 DSR 계산

4. 결론

- 연봉 1억원이 절대 낮은 금액은 아니지만, 세금 떼고 월 실수령액이 약 650만원 수준임을 감안시 매월 330만원을 대출금으로 갚는 것은 쉽지 않은 일일 것이다. 대출을 일으키더라도 본인이 감내 가능한 범위에서 매수하는 것이 적절할 것으로 보인다.