[부린이 첫집] 주택별 종류와 전/월세 계약시 주의 사항 총정리

서울 아파트 중위 전셋값 5억 5000만원 돌파…2년 만에 최대치 - 글로벌이코노믹

서울 아파트 중위 전셋값 5억 5000만원 돌파…2년 만에 최대치 - 글로벌이코노믹

 최근 서울 부동산 가격 상승세가 가팔라 지고 있다. 서울시 내 지속적인 주택 공급 부족과 전세 사기등으로 인한 전세 기피 현상으로 인해 전반적인 월세가 오르는 상황이다. 

사회 초년생이나 학생들 입장에서는 아파트 전/월세보다는 저렴한 다세대, 다가구 등 다른 형태의 주택에서 전월세를 시작하는 것이 일반적이 형태일 것이다. 
겉보기엔 비슷해 보여도 법적 용도나 구조, 계약 시 주의사항이 완전히 다르다.
이번 글에서는 공동주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택의 개념과 함께 전세 또는 월세 계약 시 반드시 확인해야 할 점을 알아보자. 

1. 공동주택

공동주택이란 두 세대 이상이 한 건물에 거주하면서 벽과 바닥을 공유하는 주택을 의미한다.
대표적으로 아파트, 연립주택, 다세대주택이 이에 해당한다.
공동주택은 층수와 규모에 따라 세부 유형이 나뉜다.
• 아파트: 5층 이상
• 연립주택: 4층 이하, 연면적 660㎡ 초과
• 다세대주택: 4층 이하, 연면적 660㎡ 이하

계약 시 주의사항
• 공동주택은 세대별로 구분등기가 되어 있어 소유권이 명확하다.
• 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 생긴다.
• 관리비와 공용시설 확인이 필요하다. 특히 엘리베이터, 주차장 등의 관리비 포함 여부를 체크해야 한다.

2. 다가구주택

다가구주택은 한 명의 소유자가 전체 건물을 보유하며, 세입자에게 층별 또는 방별로 임대하는 단독주택이다.
건축법상 단독주택으로 분류되며, 보통 3층 이하이고 연면적 660㎡ 이하인 경우가 많다.

계약 시 주의사항
• 건물 전체가 하나의 등기부등본으로 되어 있어 세대별 등기 확인이 불가능하다.
• 전입신고는 지번까지만 가능하며, 호수는 기재되지 않을 수 있다.
• 대항력 확보를 위해 반드시 전입신고 + 확정일자를 동시에 갖추어야 한다.
• 다른 세입자보다 후순위일 경우 보증금 반환에 불리할 수 있으므로 선순위 임차인을 꼭 확인해야 한다.
• 전세보증금 반환보증 가입이 어려운 경우가 있다.

3. 다세대주택

다세대주택은 외관은 다가구와 비슷하지만, 세대별로 구분등기가 가능한 공동주택이다.
주로 신축 빌라 형태이며, 세대별로 소유권이 나뉘어 있어 개별 매매 또는 임대가 가능하다.

계약 시 주의사항
• 계약하려는 호실이 실제로 구분등기되어 있는지 등기부등본을 통해 확인해야 한다.
• 전입신고와 확정일자가 가능하므로 대항력 확보가 유리하다.
• 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 사전에 알아보는 것이 좋다.
• 신축 빌라 중 일부는 허위매물이나 분양사기와 관련된 사례가 있으므로 주변 시세와 비교하여 가격 적정성을 따져야 한다.

4. 근린생활시설

근린생활시설이란 상업용 건축물로, 주민의 일상생활과 밀접한 업종을 위한 공간이다.
1종은 미용실, 문구점 등 소규모, 2종은 음식점, 병원, 학원 등 비교적 대형 업종이 해당된다.

계약 시 주의사항
• 거주 목적으로 사용할 수 없는 건축물이다.
• 불법으로 주거용으로 개조된 경우가 많으며, 이러한 경우 전입신고가 불가능하거나 무효가 될 수 있다.
• 확정일자 및 대항력 확보가 불가능하여 보증금 반환에 매우 불리하다.
• 전세보증금 반환보증도 가입되지 않는 경우가 대부분이다.
• 등기부등본과 건축물대장을 통해 건물의 용도와 합법성 여부를 반드시 확인해야 한다.

5. 단독주택

단독주택이란 한 세대가 건물 전체를 단독으로 사용하는 구조의 주택을 의미한다.
전통적인 주택 형태로, 소형 저층 주택들이 이에 해당된다.
• 대표 예: 농가, 전원주택, 도시형 단독주택 등

계약 시 주의사항
• 단독주택도 등기부등본을 통해 소유관계 및 근저당 설정 여부를 확인해야 한다.
• 전입신고 및 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있다.
• 주차장, 수도·전기설비, 난방 등 생활 인프라 상태를 계약 전 직접 점검하는 것이 중요하다.
• 주택이 오래된 경우 보수 책임이 누구에게 있는지 계약서에 명시하는 것이 좋다.