재건축/재개발의 시대는 끝났는가

1. 부동산의 가치는 건물의 가치+토지의 가치이다 

 

2. 이중 토지의 가치는 해당 지역의 인프라의 가치를 포함하며, 인프라는 교육, 환경, 일자리, 교통(도로) 등을 의미함

 

3. 입지가 비슷할경우 신축아파트와 구축아파트 간의 가격차이는 건물의 가치로 생각하면 쉬움

 

4. 래미안대치팰리스와 은마아파트는 대치동 학원가와 대치역에서 가까우며 대단지(은마가 훨씬 크지만)라는 공통점이 있지만 신축아파트라는 프리미엄 덕분에 동일평형이 약 10억원 차이남

래미안대치팰리스 VS 은마아파트 동일평형 가격 비교

 

래미안대치팰리스 VS 한보은마아파트 위치

 

5. 재건축은 인프라가 좋은 낡은 아파트를 건물만 새로운 건물로 짓는 것을 의미하고, 재개발은 낡은 건물 및 미흡한 인프라를 동시에 신규로 짓는 것을 의미 

 

6. 재건축/재개발은 크게 사업 준비단계->사업시행단계->관리처분계획단계-> 완료 단계로 이루어짐

재건축/재개발 단계(출처 : [도시정비사업 A to Z] 한 눈에 보는 재건축·재개발사업 추진 절차 - 현대건설 매거진H)

7. 재건축/재개발의 경제성을 결정하는 시기는 ① 사업시행인가 ② 관리처분계획인가 시기임

 

8.  ① 사업시행인가시기에는 "종전자산평가금액", 즉 내가 가진 자산의 가치를 평가하게됨

 

9.  ② 관리처분계획인가 시기에는 전체 사업 수입인 "조합원 분양가"와 "일반분양가"와 전체사업비용이 확정되어 전체  "사업의 수익성" 이 확정됨

 

10. 사업시행인가 이전에 철수가 A아파트 84타입을 100원에 구매했다고 가정해 보자 .

 

가정

A 아파트 84타입 매매가 = 100원, 종전자산평가금액 = 70원
 => 철수는 이아파트가 재건축이 될것이라고 예상하여 프리미엄 30원을 웃돈을 주고 구매하였다 

 

이후 관리처분인가가 나고 조합원/일반 분양가, 사업 수익률, 주변 신축아파트 시세가 확정 된다. 

 

A 아파트 84타입 조합원 분양가 =        200원 

               84타입 일반분양가 =             250원

              주변 신축 84타입 매매가 =     400원

 

A 아파트 전체 사업 수입 =                10000원

               전체 사업 비용 =                  7000원

               전체 종전자산평가금액 =     3000원

 

으로 A아파트 재건축/재개발 사업의 수익성(=비례율)은 100%= ( 전체 수입 - 전체비용)/(전체 종전자산평가금액)이다. 

 

철수의 추가분담금은 조합원 분양가에서 종전자산평가금과 비례율의 곱을 빼준 값과 같다. 

 

추가분담금 = 84타입 조합원 분양가 200원 - 종전자산평가금액 70원 * 비례율 100% = 200- 70 =130 원

 

따라서 철수가  A 아파트의 신축 84를 위해 쓴돈은 매매가 100원 + 추가분담금 130원 = 230원 이다. 

 

주변 신축 아파트 시세가 400원 이므로, 결과적으로는 400원짜리 신축아파트를 230원을 주고 산 셈이다. 

 

 

요약. 재건축/재개발 투자시에는 건물의 외형만 보고 그 가치를 평가해서는 안됨. 가장 중요한 건 재건축/재개발 지역의 신축 가격을 보고 내가 지금 산 아파트의 가치가 추후에 그와 비슷해 지겠구나 라고 외형 너머의 가치를 판단하는게 중요함.

최근에 재건축/재개발 아파트의 추가분담금이 이슈이지만 원래 입지가 좋고, 주변 신축 아파트의 가치가 높다면 투자해도 된다고 생각함. 단, 요즘과 같이 경기가 좋지 않을 때는 사업시행인가가 예정 이거나 최소한 시공사 선정이 끝나서 사업 중단 리스크가 적은 곳 위주로 투자해야함.