[재건축] 부동산 재건축은 얼마나 오래 걸리는가

드디어 은마아파트 재건축이 시동을 거는 모양이다. 
대치동 상징 '은마아파트', 49층·5962가구 규모로 재건축 - 파이낸셜뉴스

대치동 상징 '은마아파트', 49층·5962가구 규모로 재건축

은마아파트는 대치동 아파트의 대명사이자 서울 재건축 아파트의 대명사처럼 불리는 아파트이기에, 그 상징성이 크다. 

위 기사에서 은마아파트 조합이 제출한 정비계획 변경안에는 아래 내용이 포함되어있다. 

지은 지 46년 된 최고 14층 4424가구 아파트를 최고 49층 5962가구로 재건축한다는 내용이 담겼다. 이 중 공공임대는 891가구, 공공 분양은 122가구다.

어떤 사람들은 이 내용을 보고 은마아파트가 바로 신축아파트로 탈바꿈할 것이라는 기대가 있을수도 있다. 

그러나 재건축 단계별 변수들과 중간에 경기침체라도 한번 오면 기약 없이 밀리는 경우가 많다.

예전에 실제로 거주했었던 삼성동 상아아파트2차(현 래미안 라클래시)의 경우 2003년 추진위원회가 설립된 이후 동별 구분소유자 동의률 75%를 넘지 못해 조합설립 추진이 진행이 되지 않았다.

이후 2008년 리먼브라더스 사태로 건축 시장 자체가 침체를 겪으며 재건축 진행에  난항을 겪다가 2015년 정부의 부동산 활성화 대책으로 2016년 조합설립 이후 2021년 입주까지 신속하게 진행되었었다.

가끔 지인들 중에 아직 구역지정도 되지 않은 아파트를 20년이 넘었다는 이유로 재건축을 기대하며 매수하는 경우가 있는데, 위의 상황을 겪었던 나로써는 무모한 결심을 하는지 안타깝다는 생각이 들었다.

재건축이라는 절차는 시간이 오래걸리기때문에 다들 막연하게 오래걸린다, 적게 걸린다고만 알고있기에 이를 정리해놓은 자료가 있어 공유하고자 한다.

재건축 아파트 단계별 진행경과시간에 대해 한경 집코노미에서 전수조사한 자료가 있어 소개하고자 한다.

집코노미- 링크는 맨아래

강남3구 재건축 아파트 전수 조사건으로, 이 글에서는 재건축이 어떤 단계로 이루어져 있는지, 각 단계의 의미는 무엇인지, 그리고 각 단계를 통과하는 데 얼마나 시간이 걸리는지 구체적인 데이터를 바탕으로 설명하고자 한다.

1) 재건축 단계

1.안전진단
2. 조합설립 추진위원회 구성 (추진위 설립)
3. 조합 설립 인가
4. 사업시행계획 인가
5. 관리처분계획 인가
6. 이주 및 철거
7. 착공 및 분양
8. 준공
9. 이전고시 및 조합 해산

각 단계는 법적, 행정적, 재정적 절차를 포함하며, 이에 따라 소요 시간이 상당히 길어질 수 있다. 강남 3구 108개 단지를 전수조사한 결과에 따르면, 안전진단부터 준공까지 평균 15.07년이 소요되는 것으로 나타났다.

다음은 각 단계의 의미와 소요 시간, 대표 사례를 정리한 것이다.

2) 재건축 단계별 의미

1. 안전진단: 재건축 사업의 출발점

안전진단은 노후 아파트가 구조적으로 재건축이 필요한 상태인지를 판별하는 단계이다. 통과해야만 재건축 사업을 공식적으로 시작할 수 있다.

이는 재건축을 ‘할 수 있는가’를 결정짓는 첫 문턱이며, 주민들 사이에서도 관심이 높은 구간이다. 왜냐하면 이 단계에서 ‘부실하다’는 판정을 받아야만 재건축 추진이 가능하기 때문이다.

전체 소요기간 평균 산정의 출발점이 되는 단계가 바로 이 안전진단이다.

2. 추진위 설립 → 조합 설립 인가

의미: 주민의 의사 결집, 재건축 추진의 실질적 시작

추진위원회는 조합 설립을 위한 준비 조직으로, 재건축에 동의하는 주민의 과반(50%)이 있어야 구성할 수 있다. 이후 동의율을 75%까지 끌어올리고, 각 동별로도 50% 이상 동의를 받으면 조합 설립 인가를 신청할 수 있다.

조합은 아파트를 새로 짓기 위해 주민들이 만든 ‘법인’이며, 본격적인 사업 주체로 활동하게 된다.

• 평균 소요기간: 4.77년
• 가장 빠른 사례: 대치구마을 3지구 (DH 에델류이) – 1년 미만
• 가장 오래 걸린 사례: 음마아파트 – 20년


3. 조합 설립 → 사업시행계획 인가

의미: 건축의 스펙과 방식에 대해 행정청의 인가를 받는 절차

사업시행계획 인가는 건축의 구체적인 스펙, 배치, 높이, 동수 등을 계획하고 이를 인허가 받는 과정이다. 도시계획심의, 건축심의, 교통 및 교육환경영향평가 등 여러 행정 절차가 포함된다.

이 단계를 지나면 행정적 인허가의 9부 능선을 넘었다고 평가된다.

• 평균 소요기간: 10.36년
• 가장 빠른 사례: 1년 내 인가 완료된 단지 16곳
• 가장 오래 걸린 사례: 삼성동 홍실아파트 – 15년

4. 사업시행계획 인가 → 관리처분계획 인가

의미: 재산 정리와 분양 조건의 확정

관리처분계획은 ‘누가 어떤 새 아파트를 받을지’, ‘얼마를 더 내거나 돌려받을지’, ‘일반분양가는 얼마로 할지’ 등을 확정하는 단계이다.

내부 조율이 중심이 되지만, 소송이나 분쟁이 많을 수 있어 지연되기 쉽다.

이 단계까지 오면 통상적으로 사업의 ‘팔부 능선’을 넘었다고 본다.

• 평균 소요기간: 2.6년
• 가장 빠른 사례: 1년 내 인가 완료
• 가장 오래 걸린 사례: 대치구마을 2지구 – 13년

5. 관리처분 인가 이후: 이주, 철거, 착공, 준공

이후 단계에서는 주민 이주, 건물 철거, 착공과 분양이 진행된다. 강남권 단지는 일반분양가 문제로 후분양을 선택하기도 하며, 이로 인해 착공 이후에도 분양 시점이 미뤄지는 경우가 많다.

또한, 철거 과정에서 석면 신고나 일부 주민의 이주 거부 등으로 지연 요소가 발생할 수 있다.

6. 준공 이후 : 이전고시와 조합 청산

의미: 대지지분 정리 및 등기 이전

준공이 끝났다고 해서 모든 절차가 끝나는 것은 아니다. 이전고시를 통해 새로 지어진 아파트의 등기와 대지지분을 주민들에게 배분해야 한다.

이 과정이 끝나야 비로소 조합을 청산하고, 재건축 사업이 완전히 종료된다.
• 조합 해산까지 완료된 곳: 34개 단지 중 21곳
• 조합이 남아있는 곳: 13곳 (일부는 소송, 일부는 의도적 존속)

조합은 법인이므로 해산 전까지는 조합장에게 급여가 지급되며, 일종의 ‘평생직장’처럼 운영되기도 한다.

3) 결론: 평균 15년, 현실은 20년 체감

조사 결과, 안전진단부터 준공까지 평균 15.07년이 걸렸다. 하지만 조합 청산까지 고려하면 20년에 육박하는 경우도 흔하다.

집코노미-흥청망청

 

집코노미 전수조사 엑셀

아파트별 자료

단계별 진행속도

요약.

재건축 관련해서 안전진단 통과 등의
현수막을 내건 아파트들을 보면서 빨리될 것이라는 막연한 기대감으로 진입하지 말자.  

아파트의 가치는 입지+건물의 가치인데 좋은 동네라면 입지로 인한 땅의 가치가 지속적으로 오르기때문에 괜찮지만, 애매한 입지라면 건물의 가치가 오르는 재건축만이 가치 상승을 기대할 수있을텐데 그와중에 초창기라면 기간을 기약할 수없다.

아예 좋은입지를 가던, 아예 재건축 단계가 많이 진행된 아파트를 가던 어느정도는 자신의 투자스타일에 맞춰 투자 해야할 것이다.