[재건축] 재건축 사업 진행단계별 세금 이슈

  재건축 투자는 새아파트의 입주권*을 현재 할인된 낡은 아파트의 형태로 구매하는 것이다. 

 

* 용어정리(입주권 VS 분양권)

 입주권 : 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 사업시행계획인가로 입주자로 선정된 지위
 분양권 : 주택법 등에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 선정된 지위

 

 즉, 입주권은 기존의 낡은 아파트 소유주가 새아파트에 입주할 수 있는 권리이며 분양권은 청약을 통한 당첨 시

 확보할 수 있는 새아파트 입주 권리이다. 

 

재건축 투자시 재건축 사업이 진행될수록 낡은 아파트에서 새 아파트에 입주가능한 "권리"로,

 

새아파트에 입주가능한 "권리"는 새아파트로 변경됨에 따라 적용받는 세금의 종류 또한 변하게 된다. 

 

오늘은 재건축 사업의 진행단계별 적용되는 세금의 종류에 대해 알아보자. 

(재건축 사업의 진행단계는 이전 포스팅을 참고) 

 

1. 관리처분계획인가 단계

 

- 관리처분계획인가 시점은 종전주택이 입주권으로 전환되는 시점으로, 원조합원이 조합원 입주권 또는 종전주택을 매도 시 적용받는 양도소득세가 매도시점에 따라 달라진다.

 

- 관리처분계획인가 이후 종전주택 매도 시 양도차익 ( = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비) 을 ① 관리처분계획인가 전 과 

  ② 관리처분계획인과 후로 구분 하여, ① 에대해 장기보유특별공제를 적용한다.

 

2. 종전주택의 멸실 단계

 

- 종전주택의 멸실 시점은 원조합원 혹은 승계조합원의 세금에 영향을 준다.

 

- 원조합원의 경우, 멸실일이 6/1이후일 경우 보유세(종합부동산세, 재산세)가 부과되나 6/1이전일 경우 보유세가 부과되지 않는다. 

 

- 승계조합원의 경우, 멸실 후 확보시 토지 취득세(4%)를 납부하나 멸실전 취득 시 금액별 부동산 취득세(1~3%) 납부가 필요하다.  

 

3. 신축주택 준공

 

- 원조합원의 경우 신축주택의 준공일이 6/1 이전일 경우, 보유세가 부과 되나 6/1 이후일 경우 보유세가 부과되지 않는다. 

 

- 승계조합원의 경우, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 충족을 위해서는 신축주택의 준공인가 이후에 ①2년이상 보유, ② 2년이상 거주(조정대상지역) 해야한다.

  ** 단, 신축주택의 취득시기는 신축주택의 준공일이다. (조합원 입주권 매입시기가 아님!!)

 - 또한, 승계조합원의 장기보유특별공제액 산정시 적용되는 보유/거주기간은 신축주택의 준공일부터 양도일까지 이다.  

 

[ 내용 요약] 

단계	세목	주요 세금 포인트	비고
관리처분계획인가	양도소득세	관리처분계획인가 시점에서  종전주택(부동산) → 입주권 (권리)로 변환. 전) 장기보유특별공제액 산정 후) 입주권 양도로 간주,       관리처분계획인가 이후 가치 상승분에       대해서는 양도세 적용	원조합원(종전주택소유)이 관리처분계획인가 이후에 조합원입주권 양도시 ① 양도차익을 관리처분계획인가 전(前)과 후(後)로 각각 계산 ② 관리처분계획인가 전(前)의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제 적용
종전주택의 멸실	보유세	원조합원의 보유세 영향	종전주택(건축물) 멸실일이 6/1이전일경우,  보유세 비대상 멸실일이 6/1 이후일 경우, 보유세 대상
	취득세	멸실전후 승계조합원의 취득세 차이	멸실 전) 부동산 취득세율(1~3%) 멸실 후) 토지 취득세율 적용(4%)
신축주택 준공인가	보유세	소유주의 보유세 영향	신축주택 준공일 6/1이전 → 보유세 대상                            6/1이후 → 보유세 비대상
	양도소득세	승계조합원의 취득시기	신축주택준공일 = 승계조합원의 취득시기 **조합원 입주권 매입시기 아님