재건축 아파트 매수 전 꼭 알아야 할 기본 상식

재개발 입주권도 토지거래허가제 대상된다 | 한국경제

재개발 입주권도 토지거래허가제 대상된다

오세훈 서울시장의 토지거래허가구역 재지정의 여파가 강남3구 및 용산구 내의 재건축 재개발 매물의 가격 오름세를 가속화한 가운데 재개발 입주권까지도 실거주 의무 2년이 적용되었다. 

위 기사 내용과 더불어 재건축/재개발 투자시에는 취득 시점에 따라 세금 혜택이 달라질 수 있다는 점을 반드시 유의해야 한다.

조합원은 크게 원조합원과 승계조합원으로 나뉘며, 일반분양자 또한 양도소득세와 장기보유특별공제의 적용 여부가 달라 차이를 명확히 이해한 후 매수 및 매도 전략을 짜야할 것이다. 

1.정의

• 조합원 입주권 : 원래 지분을 가지고 있는 조합원*이 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리*
* 세금별 조합원 구분 기준

	원조합원	승계조합원
양도세	관리처분인가일 이전 주택 취득	관리처분인가일 이후 주택 취득
취득세	재건축 : 관리처분인가일 이전 주택 취득 재개발 : 정비구역 지정 고시일 이전 부동산 취득	재건축 : 관리처분인가일 이전 주택 취득 재개발 : 정비구역 지정 고시일 이후 부동산 취득

• 분양권 : 주택청약을 통해 당첨된 사람들이 가지는 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리 

2. 권리의 취득 시기: 언제부터 소유한 것으로 볼까?

• 조합원 입주권: 관리처분계획 인가일.
 - 기존 주택이나 토지를 보유하던 조합원이, 해당 부동산이 신축 아파트로 교환되는 권리를 취득한 날인 관리처분계획 인가일을 기준으로 소유한 것으로 본다. 
• 일반 분양권 : 당첨일 혹은 전매로 매입한 경우 잔금일이 취득일
 - 새로 시장에 진입한 사람으로 분류되며, 부동산의 ‘매매’ 취득으로 간주된다.
• 승계 조합원 : 관리처분 이후 기존 조합원에게서 입주권을 넘겨받은 경우, 전매로 취득했기 때문에 잔금일이 취득일이다.

3. 신축 아파트의 최종 취득 시기: 언제부터 주택 보유로 인정될까?

• 조합원/승계 조합원 : 사용승인일
   - 준공 후 지자체로부터 사용승인이 떨어진 날이 주택 취득일로 간주함
• 일반 분양자 : 분양대금 완납일
  - 기존 주택을 매매로 취득한 경우와 동일한 원칙 적용

4. 보유기간 산정: 장기보유특별공제나 비과세의 핵심 기준

• 원조합원 : 공사 기간까지 포함된 전체 보유기간이 인정 . 장기보유특별공제 적용가능
   - 단, 기존에 보유한 부동산이 주택이 아닌 상가나 나대지였다면 공사기간은 포함되지 않고, 신축 주택 취득일부터 보유기간을
     계산하게 된다.
• 일반 분양자 : 신축 아파트를 분양대금 완납일에 취득한 것으로 보므로, 그날부터 양도일까지의 기간만 인정된다. 
  -> 공사 기간은 포함되지 않는다.
• 승계조합원 : 기존 주택이 없으므로, 신축 아파트 사용승인일 이후의 보유기간만 인정된다. 공사 기간은 보유기간으로 인정되지 않음

5. 결론

재건축·재개발 투자에서 조합원 입주권의 매입 시점은 세금 전략의 핵심 요소이다. 단기 차익을 노리고 입주권을 양도할 경우, 승계조합원은 비과세 혜택과 장기보유특별공제를 모두 놓치게 되는 불이익이 따를 수 있다. 따라서 입주권 투자 시점과 보유 전략을 세심하게 설계하는 것이 세금 부담을 최소화하는 데 중요하다.