한국은행 보고서 - 부동산 신용집중의 구조적 원인과 문제점

한국은행은 최근(25년 4월) 부동산으로의 자금 집중 현상에 대한 원인 분석과 국내 경제에 미치는 영향에 대한 보고서를 발간하였다. [제2025-9호] 부동산 신용집중의 구조적 원인과 문제점 | BOK 이슈노트(상세) | 조사연구 | 뉴스/자료 | 한국은행 홈페이지

[제2025-9호] 부동산 신용집중의 구조적 원인과 문제점 | BOK 이슈노트(상세) | 조사연구 | 뉴스/자료

 

최근 토지거래허가구역 재지정에도 불구하고 지속적으로 서울 상급지에서의 신고가 갱신 기사*가 연일 나오는 가운데, 한국은행에서 이러한 부동산 쏠림 현상에 대한 분석을 내놓았다는 점이 눈여겨 볼만한 내용인 듯하여 내용을 정리하고자 한다. 

* 2월엔 47억이었는데 반포 아파트, 3개월 만에 가격이… | 한국경제

"2월엔 47억이었는데" 반포 아파트, 3개월 만에 가격이…

1. 현황
   - 우리나라 부동산 신용 규모는 2024년 말 1900조원대로 전체 민간 신용의 50%를 차지하고 있음
     → 2024년 기준 가계부문이 1300조원대, 기업부문이 600조원대로 약 2배 규모
   - 2014년 이후 연간 100조원 이상 증가(연 8% 증가)하여, 24년 신용 규모는 13년 대비 약 2.3배 규모로 성장하였음
   - 2015~16년, 2020~21년은 수도권 주택가격급등으로 가장 높은 증가규모를 기록함

2. 부동산 신용집중에 따른 문제점 및 영향
 1) 자원배분 리스크
   - 부동산/건설업의 대출 비중이 높아질수록 성장동력이 약화된다는 분석 결과가 있음. 
   - 현재 우리나라는 부동산 신용 수준이 경제성장을 제한할 정도로 과도해진 것으로 나오는데,
     부동산업은 자본생산성이 낮아 자본의 부가가치 창출효과가 낮아질 것으로 예상

부동산 업종의 대출 집중도 및 자본생산성

 2) 금융안정 리스크
   - 부동산 신용 증가로 부동산 시장과 신용시장간 연계성이 높아 부동산 가격이 급격히 하락 시
     담보가치/부동산 업종의 수익성 저하로 인해 채무불이행 증가 및 금융기관 건전성 악화가 야기될수있음 
   - 근래 급증(13년 38조 → 24년 270조, 약 7.2배 확대) 한 상업용 부동산 대출은 최근 부동산 경기 둔화의 직격탄을 맞음

 3) 금융산업의 경쟁력 약화
   - 금융기관의 자산 포트폴리오 구조는 안정적인 부동산 담보 중심으로, 신기술 투자 등 국가 생산성을 향상시킬 수 있는 자산으로의 대출 확대가 제한적이라는 한계가 있음 

3. 부동산 신용집중 원인
 1) 수요측면 
  - 가계의 높은 주거 안정성 욕구, 자산 규모가 클수록 자산보유 비중이 높아짐(국내 64% VS 미국 36%)
  - 장기적인 주택가격 상승 사이클
    : 가계/기업 모두 주택 상승 사이클로 인해 대출규모/사업규모가 동시에 급등 하였음  

국내 부동산 자산 및 타 자산간 가격 상승률 비교

 2) 공급
  - 위험대비 안정적 수익확보가 가능/낮은 연체율로 주택담보대출에 대한 선호도 높음 

요약.
한국은행 보고서에 따르면 국내 자금시장의 부동산 쏠림 현상으로 생산성 저하가 우려되는 상황임.
그러나 역설적이게도 개인 관점에서는 객관적인 수치가 수도권 아파트만한 투자처가 없다는 점에서 가장 안정적이며 수익성이 높은 투자처라는 것이 과거 데이터가 보여줌.
미국처럼 아예 AI와 같이 확실한 미래 투자처가 있지 않는 한 국내자금의 부동산 쏠림현상은 심화될 것으로 예상