부린이 첫집 사기 : 내가 살 수 있는 집값의 한도를 알아보자 LTV, DTI, DSR

1. 들어가며

  최근 부동산 가격이 고점 대비 20~30% 조정이 되며
집을 구입해 볼까 하는 사람들이 많아졌다.

집을 사려니 집값만큼의 돈이 없어서 못산다(?)는

막연한 두려움으로 엄두를 못내는 지인들에게

내가 살 수 있는 집값의 한도를 계산해주면서

설명했던 내용을 정리해보고자 한다.

처음 집을 사고자 하는 부린이 대상이다. 
 
LTV(LTV 비율), DSR(부채상환비율), DTI(총부채비율)

모두 주택 구입 시 대출한도를 제한하는 규제요소로

①  대출금의 안정성을 유지하고

② 안정적인 상환을 통한 가계부채관리
를 위해 시행된다. 
 
내가 살수 있는 집값의 한도를 알기 위해서는 아래와 같이 4단계로 알아봐야한다.

① 내가 가진 현재 현금이 얼마인지 파악하고,

② 내 연소득을 확인 후( 혼자 산다 : 6000만원)

③ 내가 살(BUYING) 집의 지역
(규제지역 or 비규제지역) 으로 LTV를 먼저 정한 후 

④ DSR/DTI 를 고려해야한다 
 
 
2. 주요 용어 정리

 1) LTV(Loan to Value Ratio) 

     LTV =  주택 가격 대비 대출액 비율
              = 대출액/ 집값

     집값대비 내가 빌린 돈의 비율이다.   

      23년 4월 기준, 규제지역 (서울의 송파/강남/서초/용산구 지역) 에 있는 주택 구입시LTV  40% 적용, 그 외 비규제지역은 LTV 70%가 적용된다.

     즉, 집값의 50%~ 70% 까지 주택담보대출을 받을 수 있고, 만약 내 연봉이 6000만원 미만에
     첫집이라면 "생애최초 보금자리론"을 통해 집값의 80%까지 대출 가능하다.

	규제 지역	비규제 지역	비고
생애최초 시	80%		9억원 미만 주택구매시  지역 상관없음
생애최초 해당 X	50%	70%	지역따라 상이

 
2) DTI(Debt to Income)/ DSR(Debt Savings Ratio)


     DTI = 총부채 상환비율
            = (주택담보대출 이자+ 주택담보대출 원금 + 기타대출이자)/ 연소득

     DSR = 대출 상환액의 비율
              = (주택담보대출 이자+ 주택담보대출 원금 + 기타대출이자+기타대출원금)/ 연소득


    DTI/DSR 모두 연간 소득 대비 부채를 상환할 수 있는 능력을 평가하는 지표로,

1) 번의 LTV를 통해 매월 대출 상환액(원금+이자)를 계산 후, DTI/DSR 기준을 적용한다.

	규제지역	비규제 지역	비고
DTI	40%	60%	생애최초도 60% 적용
DSR	1억원 이상 대출 시 40% 적용		DTI 대비 기타대출 원금까지 고려함에 따라 더 보수적 기준

 
3. 계산 예시 

 만약 연봉 5000만원, 모은돈 1억원이 있는 A씨가 비규제 지역에 집을 장만 한다면 최대 얼마짜리 까지 구입 가능할까 ? 
 
들어가며 에 나온 4단계를 적용해보자.
 
① 내가 가진 현재 현금이 얼마인지 파악하고,  ⇒  1억원

② 내 연소득을 확인 후( 혼자 산다 : 6000만원)  ⇒ 5000만원 

③ 내가 살(BUYING) 집의 지역 (규제지역 or 비규제지역) 으로 LTV를 먼저 정한 후 

⇒ 생애최초가 가능 하다!!! 80% LTV가정하면 
 20%  내 현금 = 1억원 → 80% 대출 = 4억원 
 
즉, 5억원의 집까지 내 소득만 된다면 살 수 도 있겠다!(LTV만 고려시) 
 
 ④ DSR/DTI 를 고려해야한다
 
   그렇다면 , 4억원을 최대 대출 가능 기간인 50년으로 , 금리 4.0% 로 가정한다면 

" 주택담보대출계산기" 를 통해 계산하면 매월 1,542,828 원을 갚아야한다! 

 
  출처 :"네이버주택담보대출 계산기" https://search.naver.com/search.naver?where=nexearch&sm=top_hty&fbm=1&ie=utf8&query=%EC%A3%BC%ED%83%9D%EB%8B%B4%EB%B3%B4%EB%8C%80%EC%B6%9C+%EA%B3%84%EC%82%B0%EA%B8%B0

주택담보대출 계산기 : 네이버 통합검색

이후에,

연간 주택담보대출 상환액 = 1,542,828원/년 * 12개월 = 18,513,936 원/년
이므로,
주택담보대출말고 다른 대출이 없다는 전제하에 

DTI = DSR = 연간 상환액/연봉
= 18,513,936원/50,000,000원 = 37.3% 가 된다.

따라서 DTI 60% 조건과 DSR 40% 요건을 충족시키므로 가능하다!!
 
내가 살 수 있는 집의 가격을 알고 나면 동네를 고르기도 훨씬 수월할 것이다.